Assinale a alternativa correta sobre a locação de imóveis u...

Em contrato de locação, as benfeitorias voluptuárias não são passíveis de indenização; finda a locação, essas benfeitorias podem ser levantadas pelo locatário, desde que a sua retirada não afete a estrutura nem a substância do imóvel.

Abraços

gabarito: C

Lei nº 8.245/1991 

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-seque são solidários se o contrário não se estipulou

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. 

Todos os artigos da Lei 8.245/91:

A - INCORRETA - Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.

B - INCORRETA - Art. 37. Não necessariamente prevalecerá a caução

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

C - CORRETA - Art. 2. Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

D - INCORRETA - Súmula 335, STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

B está errada pq havendo estipulação de duas garantias, haverá nulidade, conforme parágrafo único do art. 37, da LL - Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Logo, não prevalece a caução

Fórmula do Art. 35 e 36:

N.... A/~A ---> I

U.... A -------> I

V.... A -------> ~ I

Lei n.º 8.245/1991:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

NECESSÁRIAS

Ainda que não autorizadas

Indenizáveis

ÚTEIS

Desde que autorizadas

Indenizáveis

VOLUPTUÁRIAS

Não indenizáveis

Pode levantar se não afetar estrutura e substância do imóvel

LEI Nº 8.245 DE 18 DE OUTUBRO DE 1991

Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

A) Falecendo o locador, considera-se rescindida a locação, devendo o locatário desocupar o imóvel no prazo de até 90 (noventa) dias. ( INCORRETA )

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

B) Havendo a estipulação contratual de caução e fiança como garantias locatícias, prevalecerá a caução, em razão da vedação legal em estabelecer mais de uma modalidade de garantia. ( INCORRETA )

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

OBS: É VEDADA SIM MAIS DE UMA MODALIDADE DE GARANTIA NUM MESMO CONTRATO DE LOCAÇÃO, PORÉM A LEI NÃO DIZ QUE HAVENDO MAIS DE UMA MODALIDADE PREVALECERÁ A CAUÇÃO.

C) correta

Havendo mais de um locatário, todos responderão solidariamente pelas obrigações decorrentes do contrato, salvo se houver estipulação em contrário.

C) ch

aHHHHHHahahahahshahahahshahshshshahhaH

Art2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

D) É nula a cláusula contratual de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. ( INCORRETA )

SÚMULA 335 STJ -

Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Gab. C

(A) Incorreta. Não há rescisão do contrato. “Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.”

(B) Incorreta. não existe preferência. “Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.” 

(C) Correta. “Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.”

(D) Incorreta. Existe previsão legal permitindo a renúncia e ao direito de retenção.

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. 

SÚMULA 335 STJ

Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

GABARITO C

Da locação em geral

2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.

3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

4  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2 do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.    

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de 30 dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Sobre a alternativa C:

Não há posicionamento firmado nos Tribunais Superiores sobre como proceder em caso de dupla garantia. Encontrei 2 acórdãos antigos da 5ª Turma do STJ afirmando que deveria prevalecer a garantia ofertada em primeiro lugar, e os Tribunais Estaduais parecem replicar esse entendimento. Contudo, há diversas vozes na doutrina (como o Prof. Flávio Tartuce) que afirmam que deveria ser reconhecida a nulidade da estipulação da garantia mais onerosa (que, no caso do enunciado, seria a fiança, já que por conta dela o fiador pode responder com todos os seus bens, inclusive bem de família em se tratando de locação residencial).

A alternativa de fato não está certa (já que quem defende que a caução deveria prevalecer é a doutrina apenas), mas achei bem complicado a Banca tratar sobre esse tema numa prova objetiva...

Nessa questão Q845123 a vunesp considerou essa alternativa como gabarito:

Veda a legislação, nas relações locatícias residenciais e não residenciais, a existência num único contrato de mais de uma garantia. Havendo duas, a segunda caução discriminada no contrato fadada estará à declaração de nulidade.

Não da pra entender essa banca poxa. Nesse caso a alternativa B era para estar correta.