Com relação à hipoteca, considere:  I. A acessorialidade, a ...

Gabarito D.

I. Acessória porque só existe se existir uma dívida principal; indivisível porque grava a coisa em sua totalidade, ou seja, o pagamento de uma parte da dívida não importa na exoneração correspondente da garantia (art. 1.421); publicidade porque ela precisa ser registrada em cartório para ser oponível erga omnes; especialidade porque grava com ônus real bem determinado, especificado no contrato.

II - Essa eu fui pela lógica e pela prática, principalmente do mercado imobiliário. Vou tentar explicar didaticamente. Primeiro ponto: propriedade resolúvel é aquela propriedade não plena (ex.: sujeito quer comprar um carro ou um apartamento mas não tem dinheiro para pagamento à vista; nesse caso, a concessionária/construtora fica com a propriedade resolúvel do bem móvel/imóvel até que o comprador pague todas as parcelas). Esse é o primeiro ponto. Segundo ponto: falta de dinheiro (tanto dos futuros compradores quanto da construtora). Vamos supor que uma construtora quer erguer um empreendimento imobiliário. Ela não tem caixa para bancar a obra sozinha. Nesse caso, ela recorre a um financiamento bancário para a construção. Para garantir esse empréstimo, a construtora dá ao banco em garantia alguns apartamentos do futuro empreendimento (hipoteca). Ao mesmo tempo, a construtora vende, para algumas pessoas, algumas unidades na planta, enquanto constrói o prédio. Vamos supor que José quer comprar um apartamento neste empreendimento que está sendo construído. José quer comprar o apartamento e não tem dinheiro. Então, obviamente, ele vai comprar o apartamento em parcelas. Enquanto ele não paga todas as parcelas, o apartamento não é dele, e sim da construtora (ela tem a propriedade resolúvel), sendo que esse mesmo apartamento foi hipotecado, como garantia, ao banco. Portanto, há uma relação dupla (José -> apartamento -> construtora -> banco), graças à falta de dinheiro. O mesmo apartamento está garantindo dois contratos (José x construtora = propriedade fiduciária; construtora x banco = hipoteca). Vale ressaltar que, de acordo com a súmula 308 do STJ, essa hipoteca entre construtora e banco não pode ser oposta em face de José (“a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”).

É uma assunto difícil de entender, confesso. Isso eu não aprendi nos livros, mas apenas vivenciando a prática.

III - Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca: IV - as estradas de ferro; VI - os navios; VII - as aeronaves; VIII - o direito de uso especial para fins de moradia.

IV - Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca: IX - o direito real de uso; X - a propriedade superficiária.

Item II

sum 308 STJ - A hipoteca (ou alienação fiduciária) firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Para o colegiado, embora a Súmula 308 diga respeito ao instituto da hipoteca, o objetivo central do enunciado é proteger o comprador de boa-fé que cumpriu o contrato e quitou os valores negociados. Nesse sentido, o colegiado entendeu que as diferenças entre hipoteca e alienação fiduciária não são suficientes para impedir a aplicação do enunciado nos casos de alienação.

Em relação à Súmula 308, a relatora apontou que os julgamentos que motivaram o enunciado estão firmados no sentido do controle do abuso nas garantias constituídas na incorporação imobiliária, de forma a proteger o consumidor de pactuação que acaba por transferir a ele os riscos do negócio.

“Partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta corte – e que deu origem ao enunciado sumular em questão –, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia”, concluiu a ministra.

Fonte: site do STJ

CÓDIGO CIVIL

Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

II - o domínio direto;

III - o domínio útil;

IV - as estradas de ferro;

V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

VI - os navios;

VII - as aeronaves.

VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; 

IX - o direito real de uso;

X - a propriedade superficiária .

Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel.

Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito.

Art. 1.492. As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um.

CÓDIGO CIVIL

Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

II - o domínio direto;

III - o domínio útil;

IV - as estradas de ferro;

V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

VI - os navios;

VII - as aeronaves.

VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; 

IX - o direito real de uso;

X - a propriedade superficiária .

Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel.

Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito.

Art. 1.492. As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um.

GABARITO: D.

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I. A acessorialidade, a indivisibilidade, a publicidade e a especialidade são, em regra, características da hipoteca.

Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.

Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.

Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia:

IV - o bem dado em garantia com as suas especificações.

A hipoteca é um direito real de garantia que, serve para assegurar uma outra obrigação, de forma que é assessória. É indivisível uma vez que grava o bem em sua totalidade (mesmo o pagamento de parte da dívida não importa em exoneração parcial da hipoteca). A publicidade reside no registro do imóvel. A especialidade advém do fato do bem deve ser determinado, certo e individual.

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II. Em regra, o imóvel sujeito ao domínio resolúvel pode ser hipotecado.

Código Civil:

Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

A propriedade ou domínio resolúvel ocorre quando o título aquisitivo está sujeito ao implemento de condição ou ao advento de termo. A propriedade se torna limitada. Porém, em regra, o imóvel sujeito ao domínio resolúvel pode ser hipotecado.

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III. Podem ser objeto de hipoteca, dentre outros, as estradas de ferro, os navios, as aeronaves e o direito de uso especial para fins de moradia.

Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

IV - as estradas de ferro;

VI - os navios;

VII - as aeronaves.

VIII - o direito de uso especial para fins de moradia;             (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

Podem ser objeto de hipoteca, dentre outros, as estradas de ferro, os navios, as aeronaves e o direito de uso especial para fins de moradia.

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IV. O direito real de uso e a propriedade superficiária não podem ser objeto de hipoteca.

Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

IX - o direito real de uso;           (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

X - a propriedade superficiária.           (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

O direito real de uso e a propriedade superficiária podem ser objeto de hipoteca.